李玉宇

　　2025年“畢業(yè)季租房服務(wù)進(jìn)校園”系列活動(dòng)近日啟動(dòng)。每年畢業(yè)季，大批高校畢業(yè)生涌入租房市場開啟獨(dú)立生活。然而，租房路上陷阱重重，從虛假房源到合同貓兒膩，從押金難退到房東隨意漲租，諸多問題讓初入社會(huì)的“菜鳥”焦頭爛額。那么，畢業(yè)季租房的各個(gè)環(huán)節(jié)如何才能不踩坑呢？

　　踩坑1 上“照騙房”的當(dāng)

　　法官支招：多渠道核實(shí)房源真實(shí)性

　　在各大社交平臺(tái)和中介門店，虛假房源屢見不鮮。一些不良中介或房東為吸引承租方眼球，發(fā)布圖片精美、價(jià)格低廉且地段優(yōu)越的房源信息，但實(shí)際看房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋破舊不堪、面積狹小或是位置偏遠(yuǎn)。例如網(wǎng)上標(biāo)注的是市中心精裝修公寓，實(shí)地卻是老舊小區(qū)內(nèi)的簡陋出租屋；又如宣傳圖中的寬敞客廳，實(shí)際上是只能容一人通過的狹窄過道。甚至一些房源根本不存在，純屬虛構(gòu)，發(fā)布者的真實(shí)目的在于騙取承租方看房費(fèi)或收集承租方個(gè)人信息。

　　依據(jù)民法典第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。故意提供虛假房源信息，使承租方產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并基于此作出租房意向決策，侵害了承租方的知情權(quán)與選擇權(quán)，構(gòu)成民事欺詐。若造成承租方經(jīng)濟(jì)損失，如支付不必要的看房費(fèi)、定金等，房東或中介需承擔(dān)賠償責(zé)任。畢業(yè)生小陳就踩過虛假房源的“坑”，他在網(wǎng)上輕信了“房東不在北京，需承租方提前支付定金、租金”的話術(shù)，通過手機(jī)向騙子轉(zhuǎn)去租房定金，但對(duì)方遲遲未給鑰匙，小陳發(fā)現(xiàn)被騙后趕緊報(bào)警。最終，黃某、盧某被公安機(jī)關(guān)抓獲，他們累計(jì)騙取了34名受害人的26萬余元，被法院判詐騙罪處有期徒刑4年，罰金4萬元。

　　法官提醒：

　　畢業(yè)生租房時(shí)，務(wù)必多渠道核實(shí)房源真實(shí)性，除了在正規(guī)租房平臺(tái)查看房源，還可通過周邊房產(chǎn)中介門店了解市場行情，對(duì)比同區(qū)域同類房屋租金價(jià)格。對(duì)于圖片精美、價(jià)格異常低的房源保持警惕，要求中介或房東提供房屋實(shí)景照片、房產(chǎn)證等相關(guān)證件。還可通過視頻通話等方式遠(yuǎn)程看房，初步確認(rèn)房屋狀況。若條件允許，實(shí)地考察是最為可靠的方式，避免只看網(wǎng)上信息就輕易交定金。

　　踩坑2 遭遇霸王條款

　　法官支招：切勿倉促簽合同

　　一份合法有效的租賃合同是保障雙方權(quán)益的關(guān)鍵，合同應(yīng)明確雙方當(dāng)事人基本信息，包括房東姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式，以及承租方姓名、身份證號(hào)及緊急聯(lián)系人信息等。房屋詳細(xì)信息必不可少，如房屋地址、面積、戶型結(jié)構(gòu)、裝修狀況，且需附上房屋平面圖作為附件。租賃期限要精確到起止年月日，避免模糊表述引發(fā)后續(xù)爭議。租金金額、支付方式(如每月銀行轉(zhuǎn)賬、押一付三等)及支付周期需清晰約定，同時(shí)注明租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，若不包含，各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方也應(yīng)明確。

　　部分不良房東或中介會(huì)在合同中設(shè)置霸王條款，將自身責(zé)任義務(wù)弱化，加重承租方負(fù)擔(dān)。常見的如“房屋自然損耗由承租方負(fù)責(zé)維修”“房東可隨時(shí)無理由收回房屋，只需提前一周通知”“承租方不得因任何原因提前解約，否則押金不退”等。這些條款違反公平交易原則，依據(jù)民法典第四百九十六條，格式條款提供方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款。此類不公平條款承租方可主張無效。

　　例如，小馮與房東楊先生簽訂了房屋租賃合同，約定小馮承租楊先生房屋至拆遷時(shí)截止。楊先生后來提出，房屋需要裝修，要求小馮搬離。由于雙方未達(dá)成一致意見，楊先生訴至法院，要求解除租賃合同，并要求小馮在合理期限內(nèi)搬離承租房屋。小馮表示，按照合同約定，目前房屋尚未拆遷，房東無權(quán)要求自己搬離。法院審理后認(rèn)為，根據(jù)民法典第七百三十條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。房東楊先生與小馮雖簽訂書面合同，但雙方約定租賃期限至拆遷時(shí)止，屬于租賃期限約定不明確。經(jīng)與雙方溝通，承租房屋簽訂合同至今并無拆遷計(jì)劃，雙方也未補(bǔ)充約定租賃期限何時(shí)截止。本案屬于租賃期限約定不明確，應(yīng)視為不定期租賃。因此，最終法院判決小馮在合理期限內(nèi)搬離承租房屋。小馮很后悔當(dāng)初沒有在合同中寫明具體租賃時(shí)間。

　　法官提醒：

　　簽訂合同前，承租方要仔細(xì)閱讀每一條款，對(duì)不理解或認(rèn)為不合理之處及時(shí)提出修改意見，切勿倉促簽字，對(duì)約定不明的事項(xiàng)一定要書面確認(rèn)，避免口頭承諾。另外，房屋租賃合同應(yīng)一式兩份，雙方各執(zhí)一份，確保雙方手中持有原件，以防后續(xù)糾紛口說無憑。簽字時(shí)，最好有第三方見證，如邀請(qǐng)同學(xué)或請(qǐng)親友在場，增強(qiáng)合同簽訂的公正性。同時(shí)，承租方可留存與房東或中介溝通房租、押金、房屋設(shè)施等問題的聊天記錄、通話錄音等證據(jù)，萬一出現(xiàn)糾紛，這些能作為輔助證明材料。

　　踩坑3 碰上二房東轉(zhuǎn)租

　　法官支招：仔細(xì)核查承租方身份與權(quán)限

　　為減輕經(jīng)濟(jì)壓力，很多畢業(yè)生在租房時(shí)選擇了合租。合租能分?jǐn)傋饨鸪杀?，但也存在諸多隱患。一方面，合租者背景復(fù)雜，可能存在人際沖突與財(cái)物安全的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，若合租中有二房東轉(zhuǎn)租情況，即二房東未經(jīng)房東同意將部分房屋轉(zhuǎn)租給他人，這種轉(zhuǎn)租行為可能無效，一旦原房東發(fā)現(xiàn)，有權(quán)要求次承租人(合租者)搬離，導(dǎo)致承租方面臨無家可歸的窘境。

　　例如，租客小何突然接到法院開庭通知，原來，向他出租房屋的王某是二房東?，F(xiàn)房主李先生認(rèn)為王某拖欠房租，已經(jīng)向其郵寄過解除房屋租賃的通知，王某不但不返還房屋還未經(jīng)自己同意將房屋轉(zhuǎn)租給小何，因此李先生要求王某支付拖欠的房租，并要求小何騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)。小何十分委屈，認(rèn)為自己是向王某租的房，與李先生不存在合同關(guān)系，李先生無權(quán)向其主張權(quán)利。法院審理后，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2020年修正)第十三條規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占用使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。因此，法院判決王某應(yīng)補(bǔ)齊所欠租金，李先生收回涉案房屋，小何還需向李先生交納自李先生向王某發(fā)送房屋租賃合同解除通知之日至小何實(shí)際搬離之日的房屋使用費(fèi)。

　　法官提醒：

　　選擇合租時(shí)，最好與合租室友簽訂書面合租協(xié)議，明確各自權(quán)利義務(wù)，如租金分?jǐn)偙壤?、水電費(fèi)繳納方式、公共區(qū)域使用規(guī)則、衛(wèi)生打掃安排等。同時(shí)，留存室友身份證復(fù)印件、聯(lián)系方式等信息，以便出現(xiàn)糾紛時(shí)能及時(shí)溝通解決。日常相處中，注意保護(hù)個(gè)人財(cái)物安全，貴重物品妥善保管，避免因合租引發(fā)不必要的經(jīng)濟(jì)損失與矛盾糾紛。

　　為避免二房東風(fēng)險(xiǎn)，承租方合租時(shí)要仔細(xì)核查二房東身份與轉(zhuǎn)租權(quán)限。要求二房東出示與原房東簽訂的租賃合同、原房東同意轉(zhuǎn)租的書面證明，并核實(shí)合同真?zhèn)?。承租方還可通過撥打原房東電話、查看房產(chǎn)證復(fù)印件等方式確認(rèn)轉(zhuǎn)租合法性。若二房東無法提供有效證明，則堅(jiān)決不要與其簽訂轉(zhuǎn)租合同，防止陷入非法轉(zhuǎn)租陷阱。

　　踩坑4 房東無故索賠維修費(fèi)

　　法官支招：遇爭議可請(qǐng)專業(yè)人員鑒定

　　看好房簽完合同后，就到了交房環(huán)節(jié)，此時(shí)承租方要仔細(xì)檢查房屋現(xiàn)有設(shè)施狀況，如門窗是否能正常開關(guān)、鎖具是否完好、水電表讀數(shù)是多少、燃?xì)庠O(shè)備能否正常使用、家電家具可否正常使用等。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)記錄并與房東核實(shí)，要求房東在交房前維修好或在合同中注明由房東負(fù)責(zé)維修的時(shí)間與方式。例如，冰箱制冷效果不佳，可當(dāng)場拍照留證，約定房東維修或更換，否則承租方可自行維修后從押金中扣除相應(yīng)費(fèi)用。

　　租賃期間，一般日常小修如燈泡更換、水龍頭擰緊等由承租方負(fù)責(zé)；因房屋老化、正常使用導(dǎo)致的較大維修，如水管破裂、電路故障、屋頂漏水等，根據(jù)民法典第七百一十三條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)，由承租人承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。例如，租戶不當(dāng)使用洗衣機(jī)致使電機(jī)損壞，需自行承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　法官提醒：

　　退房時(shí)，房東與承租方應(yīng)共同驗(yàn)收房屋設(shè)施。發(fā)現(xiàn)新?lián)p壞時(shí)，先判斷損壞原因，分清責(zé)任。若是承租方責(zé)任，承租方按約定賠償；若非承租方原因，如自然損耗或由房東前期未維修導(dǎo)致?lián)p壞，房東不得追究承租方責(zé)任。雙方對(duì)設(shè)施狀況有爭議時(shí)，可請(qǐng)專業(yè)維修人員評(píng)估鑒定，依據(jù)鑒定結(jié)果處理糾紛，確保退房過程公平公正，避免押金因設(shè)施問題被無端扣減。

　　踩坑5 押金莫名被扣

　　法官支招：協(xié)商不成可尋求調(diào)解或訴訟

　　小美與房東趙先生簽訂了房屋租賃合同，交納了3個(gè)月的房租和押金，約定押金用于抵扣小美未交納的房租，如果小美違約，押金還用于承擔(dān)違約金或賠償金，剩余押金應(yīng)在退房3個(gè)工作日內(nèi)由趙先生退還小美。在小美依約退房后，趙先生卻以房屋損壞為由拒不退還押金，小美訴至法院。法院審理后認(rèn)為，小美對(duì)房屋的使用屬于合理范圍，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，判決趙先生退還押金。

　　押金作為租賃關(guān)系的一種擔(dān)保方式，常引發(fā)諸多矛盾。在承租方依約履行租賃義務(wù)，退房時(shí)房屋及附屬設(shè)施無損壞、水電費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清的情況下，房東應(yīng)無條件退還押金。例如，承租方按時(shí)退房，房屋僅存在正常使用痕跡，如墻面輕微污漬、地板正常磨損，房東不得以莫須有的理由扣除押金。若房東拒不退還，承租方可依據(jù)民法典第三百一十一條關(guān)于物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，要求房東返還押金，并可主張因拖延退還產(chǎn)生的利息損失。

　　租金支付應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，房東不得隨意漲價(jià)或變相漲租。若遇市場租金大幅波動(dòng)，房東想調(diào)整租金，需與承租方協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。未經(jīng)承租方同意，房東單方面漲租，承租方有權(quán)拒絕支付超出合同約定部分的租金。如房東以斷水?dāng)嚯?、換鎖等極端手段逼迫承租方接受漲租，這種行為嚴(yán)重侵犯承租方合法權(quán)益，承租方可向相關(guān)部門投訴或通過法律途徑起訴房東侵權(quán)，要求賠償損失并恢復(fù)原狀。

　　法官提醒：

　　一旦發(fā)生押金或租金糾紛，承租方首先應(yīng)與房東友好協(xié)商，闡明事實(shí)與法律依據(jù)，嘗試和平解決。協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，尋求行政調(diào)解。若調(diào)解無果，承租方可憑借租賃合同、支付憑證、溝通記錄等證據(jù)向房屋所在地法院提起訴訟，通過司法程序維護(hù)自己的合法權(quán)益，追討押金或合理租金。

　　畢業(yè)季租房雖充滿挑戰(zhàn)，但只要熟知相關(guān)法律知識(shí)，在各個(gè)環(huán)節(jié)保持警惕、嚴(yán)謹(jǐn)操作，就能有效避開租房常見“雷區(qū)”，開啟安全、舒適、安心的居住生活。

　　(作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院)

　　來源：北京日?qǐng)?bào)